細田 法人

株式会社リテラス　代表取締役。
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士。
1983年生まれ。
調理師学校を卒業しフレンチレストランに勤務した後、不動産業界に転職するという異色の経歴を持つ。
業界では新築マンションの販売営業から始まり、仲介、管理、仕入れまで幅広く従事。
その後、首都圏1棟投資用不動産に特化した独自の目線で実績を積み、外資系企業の役員から、開業医、法人の代表者、公務員まで幅広くコンサルティングを担当し投資成績に貢献。
2018年3月に株式会社リテラスを設立し、「安く買って、高く貸して、高く売る」の３つを主軸とした効率重視な不動産投資を多数提案している。
特に賃貸管理ではスルガスキームで収支が赤字物件を積極的に受け入れて最小限のコストで入居率の向上や家賃の値上げなど攻めの姿勢が評価を受け、投資家の賃貸管理の改善を提案。自身も7棟110部屋の借家を所有し不動産投資家としても活躍中。

序章
「墓場のスルガ」で苦しむサラリーマン投資家たち/不動産投資の成否は入り口で決まる/スルガスキームが流行した背景/典型的なスルガ被害者のサラリーマンとは？

第１章　現状把握
不動産投資を始めた「きっかけ」は何か/どんな目標を実現したいのか/借金に対する正しいイメージを持つ/間違った「目標」を設定している人たち/規模、戸数、利回りで自慢する人たち/リスクを考慮し、目標キャッシュフローを設定する/現在の収支を把握/収入・ランニングコスト・物件価値/積算価格はどのくらいか/ハザードマップを確認

第２章　「成功大家さん」と「失敗大家さん」の決定的な違い
あなたが儲からない５つの理由/サブリースで二度美味しい業者/ＵＲ賃貸、ビレッジハウスという脅威/量産された儲からない新築木造アパート

第３章　失敗投資の解決策「稼働率・家賃」をあげろ！
いかにマイナスを減らすか/あなたの物件が永遠に輝く７つの鉄則/家賃はあなたの思う金額になる！/効果絶大！　反応率が跳ね上がる募集チラシの作り方/インターネット戦術　〜物件情報が掲載されていないのはその時点でアウト〜/ホームページ作成は「物件の強みを20個挙げる」ことから/内見増やして成約率を上げるコツ/法人契約を狙うためには/サブリースを解除しておく/不動産業界のＩＴ化は異常に遅れている/空室を１日でも減らすために/定期借家契約で家賃滞納者を「入れない」「出さない」

第４章　スルガ物件の出口戦略
いかに高く売却して「残債」を残さないか/ウッドショックの影響で物件価格が高騰!?/ガラパコス化している日本の法定耐用年数/減価償却の需要を狙う/地元で買い主を見つける/隣の土地所有者も買い主候補になる/時期によって出口の結果は異なる/出口のカギを握るのは銀行融資だが……/東京カンテイのデータによる評価のメリット・デメリット/バブル崩壊前後に建てられたマンションの特徴/出禁だからこそ金利交渉にチャレンジ

第５章　サラリーマン投資家が知っておきたい不動産経営の税知識
不動産投資でかかる税金の種類/なぜか儲からない人の原因は「税金」/節税目的で不動産投資を行うと確実に失敗する/何でも経費として計上するのは危険/知っておきたい税務上の考え方

第６章　今後の不動産投資を考える
時流の変化の見極めが必要/自分のスタイルを確立すべきだが……/融資が付く物件の中で買える物件を精査/「自分でつくる」ことの重要性

おわりに
奥付

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